Сделки с недвижимостью всегда волнительны. Один неверный шаг, упущенная деталь в документах или невнимательность могут обернуться серьезными проблемами. Многие уверены, что без риелтора никуда — процесс покупки квартиры кажется запутанным и бесконечно долгим. Страх ошибиться и потерять деньги заставляет обращаться к посредникам, услуги которых стоят недешево.
На самом деле это не так. Сегодня значительную часть документооборота можно провести в электронном формате, а разобраться в тонкостях оформления договора вполне реально своими силами. Главное — пошаговое соблюдение инструкций и знание ключевых моментов, на которые нужно обратить внимание.
С чего начать покупку квартиры в новостройке?
Импульсивные решения здесь недопустимы. Вот что надо знать о приобретении жилья в строящемся доме:
• На ранних этапах строительства цены на порядок ниже по сравнению с готовыми объектами. Чем раньше покупатель вложится в проект, тем больше экономия. Правда, и ждать придется дольше — от 1 до 3 лет.
• В готовый дом с отделкой можно сразу въехать или быстро переделать ремонт под свой вкус. Цена выше, зато риски после подписания договора минимальны.
• С использованием льготных ипотечных программ, которые государство регулярно запускает для поддержки рынка, можно безопасно и выгодно купить новую квартиру. Ставки по таким программам иногда бывают на 3-5% ниже рыночных, что существенно снижает переплату.
Перед подписанием ДДУ критически важно изучить документы застройщика. Многие покупатели пропускают данный шаг, полагаясь на репутацию компании. Не стоит копировать эту ошибку. Надо запросить и проверить:
• учредительные бумаги (убедитесь, что застройщик существует легально);
• ИНН и ОГРН организации (проверьте их в налоговой через официальный сайт);
• финансовую отчетность и бухгалтерские документы (они покажут реальную устойчивость компании);
• результаты аудита (это независимая оценка состояния бизнеса);
• разрешение на строительство объекта (без него стройка незаконна);
• документы на земельный участок;
• проектную декларацию (это подробное описание будущего дома и квартир);
• разрешения на подключение коммуникаций (вода, отопление, электричество) — без этих документов дом не введут в эксплуатацию.
Спешка может привести к покупке квартиры в проблемном доме. Поэтому важно заранее выяснить, как грамотно подойти к сделке и защитить себя от рисков на каждом этапе.
Как определить свои финансовые возможности?
Прежде чем рассматривать конкретные варианты, надо правильно рассчитать бюджет. Это поможет не тратить время на просмотр квартир, которые «не по карману».
Большинство покупателей используют ипотечные средства. Собственных накоплений часто хватает только на первоначальный взнос. Первый взнос по договору обычно составляет 10-15% от цены квартиры, хотя некоторые банки требуют 20% и больше. Его можно внести накопленными деньгами, материнским капиталом, средствами от продажи другого недвижимого имущества или даже подарком от родственников.
Чтобы понять, какое жилье «по карману», рекомендуется использовать золотое правило ипотечного кредитования. Ежемесячный платеж не должен забирать больше 30-40% от семейного дохода. Если платеж по договору будет выше, жить придется, отказывая себе во всем. Получить примерный ориентир для поиска недвижимости можно, умножив помесячный платеж на срок кредита, а потом приплюсовав начальный взнос.
Например, если семейный доход 100 тыс. рублей. Комфортный платеж — 35 тыс. Срок — 240 месяцев. Первый взнос — 500 тыс. При средней ставке 10% можно приобрести квартиру примерно за 4-4.5 миллиона рублей.
Есть еще один важный аспект безопасной сделки, о котором многие забывают, — создание финансовой подушки на 3-5 месячных доходов. Это страховка на случай непредвиденных ситуаций — временной потери работы, болезни, сокращения. Имея такой резерв, можно спокойно пережить трудный период, не допуская просрочек по договору.
Стоит учитывать и дополнительные затраты, которые включают в себя оценку квартиры, страховку (0.5-1% от стоимости ежегодно), нотариальные услуги при необходимости.
Все «за» и «против» первичного рынка
Новостройка или вторичка — вечный вопрос покупателей. У каждого варианта свои особенности, и универсального ответа нет. Все зависит от персональных приоритетов, бюджета и готовности ждать.
Плюсы покупки «первичной» недвижимости:
• Квартиры на этапе котлована подешевле готовых. Разница может достигать 30%. Это значительная экономия, особенно на больших площадях.
• В отличие от вторичного рынка с ограниченным предложением, в новостройках можно выбрать планировку, этаж, вид из окон, сторону света по своему вкусу. Не нравится расположение комнат — можно посмотреть другой вариант в соседнем подъезде. Хочется высокий этаж с панорамным остеклением — есть и такая недвижимость.
• ЖК создаются с учетом повседневных нужд жильцов: магазины, площадки, парковки. Застройщики понимают, что люди хотят жить в комфортной среде, и создают целые микрорайоны с необходимой инфраструктурой.
• Новая недвижимость обычно более комфортная, чем старый фонд. Высота потолков 2.7-3 метра вместо стандартных 2.5, большие окна, возможность объединения пространств.
• История у квартиры чистая. Нет никакого скрытого обременения или притязаний третьих лиц. Для первого собственника это исключает множество потенциальных проблем после сделки.
• Новая проводка, трубы, системы отопления — все рассчитано на долгий срок службы. Не придется через год менять старые батареи, как часто бывает во вторичке.
Минусы новостроек:
• Развивающаяся инфраструктура. Это главный недостаток многих новых районов. Надо проверить транспортную доступность и сроки ее расширения. Иначе есть риск оказаться в изолированном районе, откуда добираться до работы придется часами.
• Есть вероятность задержки сдачи дома. Застройщик может перенести срок на полгода-год, и будущему владельцу придется либо продолжать снимать жилье, либо жить у родственников.
• Если взять квартиру без отделки, быстро въехать в нее не получится. Нужно сделать качественный ремонт, завезти мебель, технику. Также соседи будут делать ремонт в разное время. Шум, пыль, грязь в подъезде гарантированы на ближайшие парочку лет.
• Новые дома дают усадку в первые годы. Появляются трещины, перекашиваются двери. Обычно это некритично, но неприятно.
• Иногда строители применяют новые материалы или технологии, которые могут показать себя не лучшим образом через несколько лет эксплуатации недвижимости.
Рекомендуется составить перечень приоритетов при выборе квартиры: цена, расположение, качество отделки, срок сдачи по договору. Это поможет отсеять неподходящие для сделки варианты и сузить круг поиска.
Выбор надежного застройщика
Главные риски при покупке строящегося жилья — сдвиг сроков или вообще замороженная стройка. Истории с обманутыми дольщиками на сегодняшний день не являются редкостью. Чтобы минимизировать риски и не попасть в неприятную ситуацию, надо тщательно проверить контору до подписания документов.
Обратить внимание стоит на те аспекты, которые были указаны выше. Также не будет лишним учесть:
• опыт работы (сколько лет на рынке, сколько домов сдано);
• наличие проблемных объектов в прошлом;
• отзывы реальных покупателей (искать их лучше на независимых площадках);
• финансовое состояние компании;
• количество текущих проектов (если их слишком много, компания может не справиться).
Дополнительную защиту дают эскроу-счета. Это специальные банковские счета, где средства блокируются до сдачи дома. Застройщик получит их только после ввода объекта в эксплуатацию. Если что-то пойдёт не так — деньги будут возвращены в полном объеме.
Что следует знать об ипотеке?
Ипотека — это долгосрочное обязательство, поэтому важно понимать все нюансы до оформления документов.
• Залог. Купленная в ипотеку квартира будет под залогом до полной выплаты долга. Это гарантия возврата средств для банка. Если покупатель перестанет платить по договору, банк имеет право продать квартиру и вернуть свои деньги. После выплаты кредита обременение снимается автоматически или по заявлению от владельца.
• Страхование недвижимости. Залоговую квартиру обязательно страхуют по закону № 102-ФЗ. Это происходит после сдачи дома и оформления собственности. Страховка защищает от неожиданных обстоятельств. Стоимость полиса обычно составляет порядка 1% от цены квартиры в год.
Необязательное условие, которое способно выручить в трудной ситуации, — страхование заемщика. Поможет при потере трудоспособности или в случае смерти. В такой ситуации долг погасит страховщик. Страхование ответственности выручит, если покупатель временно не сможет платить из-за потери работы. Некоторые банки устанавливают сниженную ставку при оформлении страховки. Разница иногда составляет 0.5-1%, что за весь срок кредита выливается в приличную сумму.
Изучите ипотечные программы
Банки предлагают множество вариантов, включая льготные условия. Есть программы для молодых семей, семей с детьми, военная ипотека, сельская ипотека, дальневосточная ипотека. Это отличная возможность сэкономить миллионы на процентах.
Не будет лишним воспользоваться ипотечным калькулятором на сайтах банков. Для выбора программы следует:
• ввести стоимость жилья;
• указать размер первого взноса;
• подобрать срок кредита (чем дольше — тем меньше платеж, но больше переплата).
Калькулятор рассчитает ставку по договору, ориентировочный ежемесячный платеж, требуемый доход. Далее можно подать заявку онлайн — это удобно и не занимает много времени.
Оформите сделку по ипотеке
Перед сделкой важно уделить внимание изучению требований к заемщику.
Требования к заемщикам включают возрастные ограничения (отличаются в разных финансовых организациях): как правило, заемщики должны быть не младше 21 года и не старше 70 лет на дату последнего платежа. Что касается стажа, необходим минимум 3-6 месяцев на текущем месте работы, а также общий стаж от года. Требуется стабильный доход и хорошая кредитная история — специалисты перед сделкой проверят все имеющиеся у человека кредиты. Также обычно необходимо гражданство РФ, так как большинство банков не кредитуют иностранцев, хотя есть исключения.
Документы:
• паспорт гражданина РФ;
• подтверждение доходов: справки 2-НДФЛ, выписки по счетам;
• копия трудовой книжки или выписка из ПФР о стаже;
• дополнительные документы в зависимости от программы (это может быть свидетельство о рождении детей для семейной ипотеки, военный билет для военной ипотеки).
Инструкция для оформления сделки:
• Подача заявки онлайн или в офисе банка. Это полностью бесплатный и ни к чему не обязывающий шаг.
• Поиск недвижимости и сбор документов. После одобрения у потенциального покупателя обычно есть 90 дней на это.
• Выбор квартиры и предоставление документов.
• Проверка представителями финансовой организации застройщика и объекта. Как правило, процесс занимает 3-7 дней.
• Подписание документов у нотариуса или в банке. Важно перед сделкой изучить кредитный договор: ставку, комиссии, условия досрочного погашения.
Приемка квартиры от застройщика
Это ответственный момент. После завершения строительства застройщик уведомит о готовности передать квартиру. В большинстве случаев на приемку выделяется одна неделя. Хотя, в договоре может быть указан иной временной период.
Что проверять при приемке для успешного окончания сделки:
• соответствие площади проектным документам;
• качество отделки (если она есть);
• работу коммуникаций;
• состояние окон, дверей;
• отсутствие трещин, протечек;
• работу счетчиков.
Все недоделки должны быть зафиксированы в акте. Застройщик обязан их устранить в установленный срок. Если дефектов много, можно отказаться подписывать документ по приемке недвижимости до их устранения.
При неявке на приемку, компания может сформировать односторонний акт, и квартира будет считаться переданной со всеми недостатками.
Регистрация недвижимости
Финальный этап сделки — официальное оформление квартиры. Для этого следует подать заявление и документы в Росреестр через МФЦ или напрямую через сайт. Заявителю потребуется предоставить паспорт, договор ДДУ, квитанцию об оплате госпошлины.
Регистрация занимает 7-9 дней через МФЦ или 5-7 дней при прямом обращении. После внесения записи в ЕГР недвижимости покупатель официально становится владельцем жилья и получает право прописаться в нем, начать ремонт или сдавать объект в аренду.
Покупка квартиры — это большой шаг, но при правильном подходе сделка пройдет гладко. Главное — не спешить, проверять документы и задавать вопросы на каждом этапе.
