Федеральный закон N214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением финансовых средств юридических и частных лиц для долевого строительства объекта недвижимости. Он же определяет гарантии защиты имущества, законных интересов и прав каждого дольщика. Именно благодаря закону №214-ФЗ, покупка квартиры в строящемся многоквартирном доме является сравнительно безопасной.
Защита прав дольщика законом — ключевая информация
Законодательство Российской Федерации защищает тех участников долевого строительства, которые оформили с застройщиком договор участия в процессе возведении здания — ДДУ. По ст. 3 ФЗ №214, строительные компании могут заключать такие договора и привлекать деньги лишь после того, как докажут свое намерение и возможность построить многоэтажку:
1. Зарегистрируют права собственности на землю, отведенную под стройку.
2. Получат разрешение на проведение строительных работ.
3. Опубликуют проектную декларацию.
Форма договоров на участие в строительстве стандартизирована и обязательна к гос. регистрации. Унификация документа, согласно законодательству, исключает наличие «подводных камней», из-за которых дольщик, после окончания стройки, может получить квартиру, не соответствующую его ожиданиям и описанию от застройщика.
В каждом регионе РФ есть свои уполномоченные госструктуры, которые контролируют работу строительных предприятий, привлекающих деньги россиян по ДДУ. Для примера: в Москве надзор над застройщиками возложен на Москомстройинвест. Приведем те распространенные риски, от которых участники долевого строительства защищены благодаря документу.
Риск 1 — двойная продажа объекта
Двойная продажа недвижимости — ситуация, в которой один и тот же объект продается нескольким лицам. Такое намеренное мошенничество или недоразумение (например, из-за ошибки в базе данных застройщика) особенно распространено на первых этапах строительства многоэтажек.
Договор ДДУ исключает опасность покупки уже проданной недвижимости. При регистрации здания в Росреестре, застройщик указывает количество квартир в доме. После — продает эти объекты по договору долевого участия и предоставляет государству сведения о каждом покупателе-дольщике. Если сказать просто, то у строительной компании пропадает возможность смошенничать — продать, предположим, 50 квартир 51 покупателю.
Риск 2 — банкротство застройщика
По ст. 13 закона №214-ФЗ, после регистрации договора долевого участия в строительстве, дольщик получает в залог часть строительного участка и возводимой многоэтажки. При банкротстве застройщика, с которым заключен ДДУ:
• При продолжении стройки — обязательства компании-банкрота перейдут другой строительной организации;
• При продаже здания с торгов — дольщикам будет выплачена компенсация.
Краткий итог: в обоих случаях, участник долевого строительства не останется без недвижимости или финансового возмещения вложенных средств.
Риск 3 — просрочка сдачи квартиры
В ДДУ указывается конкретный срок, в течение которого строительство многоэтажки должно быть полностью завершено. Если застройщик допустит просрочку — не сдаст дом к положенной дате, дольщик (в том числе через суд) может потребовать компенсацию. Отсудить деньги ему будет несложно — такая возможность предусмотрена условиями договора.
Риск 4 — несоответствие недвижимости ожиданиям
Согласно ДДУ, после окончания строительства многоквартирного здания, покупатель должен получить тот объект, который был согласован с застройщиком заранее. Несколько важных моментов:
• Договор подписывается, когда недвижимости еще фактически нет. Есть лишь ее адрес и план возведения;
• В документе детально указываются все параметры квартиры, включая ее метраж, номер на этаже, количество помещений, этаж расположения;
• К ДДУ прикладывается план этажа, на котором отмечен объект дольщика.
После завершения стройки, покупатель получает комплект документов на подпись. Среди них — акт о приемке-сдаче недвижимости. Если жилье не отвечает условиям договора долевого участия, от подписания акта дольщик может уверенно отказаться. После — защитить свои права в досудебном порядке или суде. Он может потребовать возмещения своих затрат на устранение дефектов (если они могут быть устранены), соразмерного снижения стоимости объекта или устранения недостатков застройщиком.
Короткий итог
Закон N214-ФЗ был принят в 2004 году. Причина его введения понятная — необходимость борьбы с мошенничеством на рынке строительства и продажи жилой недвижимости. До строго законодательного регулирования, застройщики, например, начинали возведение многоэтажек без оформления разрешений. После выявления нарушений, государство налагало на компании непосильные штрафы или вовсе обязывало к сносу незаконных строений.
Сейчас единственным серьезным риском для дольщика является возможность банкротства организации. Но даже в такой ситуации, благодаря договору участия в стройке, покупатель не останется без квартиры или вложенных денег.